Pourquoi les taux hypothécaires sont voués à rester au-dessus de 7 % dans un avenir prévisible
Les prévisions en matière de taux d’intérêt ont été volatiles jusqu’en 2024, les premiers paris en faveur d’un changement de politique ayant été systématiquement déçus.
Alors qu'il semble peu probable que la Réserve fédérale relâche ses taux avant septembre, les analystes du marché immobilier recalibrent leurs perspectives en matière de taux hypothécaires, car les taux des prêts immobiliers sont fortement influencés par le taux des fonds fédéraux.
Après l’enthousiasme suscité par la baisse de l’inflation à la fin de 2023, qui a suscité des appels à sept réductions de taux de la Fed en 2024, une série de rapports décourageants sur l’indice des prix à la consommation au premier trimestre a provoqué un changement.
La Fed est devenue plus prudente depuis le début de l’année. Les remarques publiques des banquiers centraux ces dernières semaines ont montré qu'il n'y avait pas d'empressement à assouplir la politique, et certains commentateurs du marché ont déclaré qu'ils envisageaient même une nouvelle hausse des taux avant un pivot accommodant.
Cela complique les perspectives de toutes sortes de coûts d’emprunt pour les consommateurs et les entreprises, et rend notamment les perspectives des taux hypothécaires beaucoup moins roses pour les acheteurs potentiels cette année.
Les géants du financement hypothécaire parrainés par le gouvernement, Fannie Mae et Freddi Mac, ont revu à la hausse leurs prévisions en matière de taux hypothécaires.
Dans un rapport publié ce mois-ci, Fannie a estimé que le taux hypothécaire sur 30 ans pourrait grimper jusqu'à 7,1 % au cours des prochains trimestres, avant de diminuer légèrement d'ici la fin de l'année. C'est bien au-dessus des 6,4% prévus en avril.
Freddie Mac a également ajusté sa prédiction.
« Notre scénario de base prévoit une baisse des taux de la Réserve fédérale vers la fin de l'année. En conséquence, nous prévoyons que les taux hypothécaires resteront élevés pendant la majeure partie de 2024 », a écrit l'entreprise parrainée par le gouvernement dans ses perspectives de mi-année.
« La question la plus fréquemment posée à notre équipe économique par les acteurs du secteur est celle de savoir où, selon nous, les taux hypothécaires se dirigent », a déclaré l'économiste en chef Doug Duncan dans le rapport. « Pour l'instant, nous prévoyons que les taux resteront plus proches de 7 % jusqu'à la fin de l'année – avant de suivre une tendance à la baisse en 2025 – mais notons un inconvénient potentiel par rapport à cette prévision étant donné les récents mouvements réels des taux. »
Les taux élevés ont ajouté à un certain nombre de charges de marché pour les acheteurs et les vendeurs, et les consommateurs sont donc largement restés à l’écart. Même s’il existe des signes encourageants pour les acheteurs potentiels, comme une augmentation des stocks et une moindre appréciation des prix, le marché reste tendu.
De nombreux propriétaires ont initialement acheté leur propriété alors que les taux hypothécaires étaient aussi bas que 3 %, et la forte hausse depuis a dissuadé la vente. Selon Freddie Mac, six prêts hypothécaires sur dix ont un taux inférieur à 4 %, ce qui oblige les propriétaires à bénéficier de coûts inférieurs.
Avec moins de logements existants sur le marché, la pénurie de logements a provoqué une flambée des prix au cours des 18 derniers mois.
« Les acheteurs qui ont déménagé se sentent coincés parce qu'ils sont prêts pour leur prochaine maison, mais cela n'a tout simplement pas de sens financier de vendre avec des taux d'intérêt actuels aussi élevés », a déclaré Sam Brinton, agent de Redfin Premier, dans un récent rapport.
Les prix des logements ont atteint un nouveau record ce mois-ci, atteignant 387 600 dollars au cours des quatre semaines précédant le 19 mai, a déclaré Redfin. Entre cela et les taux hypothécaires les plus élevés, les paiements mensuels médians pour le logement se situent à seulement 20 $ de moins que les récents sommets historiques.
