L’état du marché immobilier américain en 5 graphiques

• Ces derniers mois, le marché immobilier américain a vu les taux hypothécaires baisser tandis que les stocks restent serrés.
• Les ventes de maisons neuves ont baissé de 27 % et les ventes de maisons existantes ont diminué de 40 % depuis janvier 2022.
• Pendant ce temps, les actions des constructeurs d’habitations ont connu une année record en 2023.

Le marché immobilier américain est confronté à un niveau de prix historiquement inabordable et maintient d’innombrables Américains à l’écart ou contraints de faire face à de lourdes mensualités pour leur logement.

Les vétérans du secteur prévoient un léger relâchement du marché en 2024. Une légère hausse des stocks et un effet de « verrouillage » modéré (les propriétaires actuels ne sont pas disposés à déménager parce qu’ils avaient obtenu des taux hypothécaires plus bas) devraient alimenter davantage d’activités d’achat dans les mois à venir, selon les experts. prédire, mais les vents contraires persisteront.

Les taux hypothécaires sont toujours proches de leurs plus hauts niveaux depuis deux décennies, mais la dynamique déséquilibrée de l’offre et de la demande a empêché les prix de l’immobilier de baisser comme ils le font généralement lorsque les coûts d’emprunt augmentent.

« [T] »Sa hausse des taux a eu un impact marqué dans d’autres domaines, notamment en provoquant une forte détérioration de l’accessibilité au logement à son plus bas niveau depuis 1985 et en réduisant considérablement l’offre de logements existants à vendre sur le marché », a déclaré Richard de Chazal, analyste macro chez William Blair. dans une note publiée vendredi, faisant référence au graphique ci-dessous.

Les données de Redfin montrent que seulement 15,5 % des logements étaient considérés comme abordables pour le ménage moyen en 2023, contre 20,7 % l’année précédente.

Pourtant, compte tenu du nombre important de propriétaires qui ont réussi à obtenir des taux record pendant la pandémie, avant le cycle de resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale, de nombreux Américains ont toujours un taux hypothécaire effectif de 3,7 %, bien inférieur au taux actuel de près de 7 %. les taux.

Cet effet de verrouillage a créé l’histoire de deux marchés : ceux qui ont été écrasés par les taux hypothécaires élevés et ceux qui n’en ont pour la plupart pas été affectés.

Ce manque d’accessibilité financière peut être largement attribué à une décennie de sous-investissement dans la construction qui a suivi la crise financière de 2008.

Mais en 2023, cette pénurie de logements existants a été une aubaine pour les constructeurs de maisons – et Wall Street en a pris note.

L’indice S&P 500 Homebuilder a augmenté de 72,5 % l’année dernière, contre une hausse globale de 24,2 % pour l’indice S&P 500, comme le soulignent les données de William Blair.

Selon l’entreprise, les contraintes d’offre devraient s’atténuer grâce à l’augmentation de la construction cette année, mais aussi parce que les propriétaires actuels pourraient devoir serrer les dents et déménager, indépendamment des problèmes d’abordabilité.

« De nombreux propriétaires existants ne peuvent attendre qu’un certain temps avant de devoir vendre leur maison, en raison de facteurs tels que le déménagement de leur travail ; d’autres changements dans la situation du ménage, tels que les mariages, les divorces ou les enfants supplémentaires ; ou ce qui est susceptible d’être le principal facteur , augmentation des licenciements », a déclaré de Chazal.

Alors que les ventes de maisons actuelles sont nettement inférieures à la moyenne historique – les ventes de maisons neuves sont en baisse de 27 % et les ventes de maisons existantes, de 40 % depuis janvier 2022 – les impayés croissants sur le marché multifamilial suggèrent que la pression s’accentue, les tendances mises en évidence dans les deux graphiques ci-dessous.

En fin de compte, en 2024, William Blair prévoit une amélioration de l’offre, une baisse des taux hypothécaires et un retour des propriétaires existants sur le marché par nécessité.

« La bonne nouvelle », a déclaré de Chazal, « est que ces pressions cycliques sont renforcées par la dynamique structurelle de la demande résultant à la fois d’un sous-construction globale et d’une demande liée à l’évolution démographique ».