Les vendeurs de maisons font face à un été infernal
Les dernières années ont été très bonnes pour les gens qui ont décidé de vendre leur maison. Le remaniement massif des relocalisations signifie que la plupart des maisons mises sur le marché ont fait l’objet de guerres d’enchères. Les riches baby-boomers ont sauté le pas avec des offres entièrement en espèces, et les vendeurs ont réalisé d'énormes bénéfices alors que les acheteurs fatigués poussaient les prix vers de nouveaux sommets. Il ne faisait aucun doute qui avait le dessus.
Aujourd’hui, la fortune des vendeurs change. Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, à un rythme modeste, dans la majeure partie du pays, mais l’époque où il fallait afficher une pancarte à vendre et attendre que la frénésie alimentaire commence est révolue. À mesure que les options des acheteurs augmentent lentement, les vendeurs devront peut-être réduire les prix demandés ou attendre plus longtemps avant qu'une offre viable ne se présente. Les acheteurs de maisons d'aujourd'hui ne sont pas non plus très disposés à ignorer les inspections ou à renoncer à d'autres droits conditionnels pour accélérer une vente. Contrairement à leurs prédécesseurs au plus fort de la pandémie, les acheteurs peuvent désormais se permettre de démonter les pneus avant de se lancer dans une transaction.
Le plus douloureux est que les taux hypothécaires ont grimpé à 7 % par rapport à leur plus bas record de moins de 3 % en 2021, ce qui a non seulement dissuadé les acheteurs potentiels, mais a également modifié le calcul de nombreux vendeurs. Étant donné que la plupart des gens doivent faire demi-tour et acheter une autre propriété pour y vivre, même ceux qui profitent largement d'une vente ont du mal à améliorer leur logement, compte tenu de l'augmentation des coûts d'emprunt. L'été s'annonce cruel pour les vendeurs qui ne sont pas prêts à accepter cette nouvelle réalité.
Bien sûr, cela pourrait toujours être pire. Rien n’indique que les prix de l’immobilier soient sur le point de s’effondrer, et les ventes sont plus nombreuses aujourd’hui qu’il y a un an. Après tout, les gens doivent déménager pour une grande variété de raisons de la vie ; Au diable les taux hypothécaires. Le nombre de maisons à vendre à un moment donné augmente également, ce qui signifie que nous nous rapprochons d’un marché « normal ». L’ère glaciaire du logement dégèle lentement.
Mais les mois de pointe des ventes de maisons, qui durent du printemps au milieu de l’été, pourraient s’accompagner d’un réveil brutal cette année. Ceux qui espéraient que la baisse des taux hypothécaires graisserait les rouages du marché immobilier, poussant davantage d’acheteurs à se retirer et à faire monter les prix des logements, se rendent compte que ce scénario de rêve ne se réalisera pas. Les vendeurs ont peut-être encore un avantage, mais celui-ci s'amenuise.
Lorsque des vendeurs pleins d'espoir appellent Eric Peterson, un courtier immobilier à Austin, il leur demande généralement combien, selon eux, leur maison pourrait rapporter sur le marché. En 2021 ou 2022, avant que la hausse des taux hypothécaires n’écrase la demande des acheteurs, les gens pensaient généralement que leur maison valait bien moins que ce qu’ils pouvaient vendre, m’a dit Peterson. Maintenant, lorsqu'il pose la même question, « ils dépassent généralement un peu la limite », a-t-il déclaré. En comparaison, le coup du lapin peut décourager les vendeurs d’aujourd’hui. Austin a été parmi les villes les plus durement touchées par la gueule de bois pandémique, avec des prix locaux de l'immobilier en mars en baisse d'environ 12 % par rapport au sommet de mai 2022, selon l'indice des prix des maisons Freddie Mac. Mais même si la ville se trouve à l'extrême, les vendeurs de tout le pays sont confrontés à des circonstances similaires : il y a moins d'acheteurs et ceux qui sont à la recherche ont plus d'options.
« Plus nous nous éloignons du pic du marché », m'a dit Peterson, « plus il est difficile de nier ce qui s'est passé ».
Le début de l’année 2024 semblait réunir tous les ingrédients d’une belle époque pour les vendeurs de résidences secondaires. L'inflation ralentissait, ce qui signifie que la Réserve fédérale pourrait bientôt déclarer victoire dans sa guerre contre la hausse des prix et commencer à réduire les taux d'intérêt. Ceci, à son tour, ferait baisser les taux hypothécaires, encourageant théoriquement davantage d’acheteurs à se lancer sur le marché immobilier. Les vendeurs auraient le dessus de deux manières : une nouvelle vague de demande ferait grimper la valeur de leurs maisons, tandis que la baisse des coûts d’emprunt rendrait le déménagement vers leur nouveau logement moins pénible. Malheureusement pour les vendeurs potentiels, ce scénario Boucle d’or n’était pas censé se produire. L'inflation a été plus élevée que prévu et la Fed a indiqué qu'elle était prête à maintenir des taux d'intérêt élevés plus longtemps. Les taux hypothécaires n’ont pas baissé : en fait, ils ont augmenté d’environ 0,6 point de pourcentage depuis le début de l’année. Selma Hepp, économiste en chef de la société d'analyse immobilière CoreLogic, appelle cela « l'année du faux-chef ».
Plus on s’éloigne du pic du marché, plus il est difficile de nier ce qui s’est passé.
Désormais, les vendeurs potentiels envisagent le scénario inverse du scénario espéré. D'une part, leurs taux hypothécaires plus bas semblent désormais être un cadeau qui ne se reproduira plus, ce qui rend difficile l'engagement dans un déménagement. Environ 58 % des prêts immobiliers américains en cours avaient des taux d'intérêt inférieurs à 4 % à la fin de l'année dernière, selon l'Agence fédérale de financement du logement. Si vous mettez 20 % de mise de fonds sur une maison de 400 000 $, la différence entre une hypothèque de 4 % et une hypothèque de 7 % serait de 600 $ de versements chaque mois. Vous pouvez comprendre pourquoi cela est mauvais à la fois pour les acheteurs et les vendeurs : les acheteurs ne supportent pas de payer autant plus pour la même maison, tandis que les vendeurs conservent les taux qu'ils ont obtenus lorsque l'argent était bon marché pendant la crise sanitaire du COVID-19.
Mais de nombreuses personnes doivent encore déménager même si elles ne le souhaitent pas nécessairement, et certains vendeurs acceptent peut-être le fait que les tarifs ne baissent pas. Une fois cette réalité assimilée, ces vendeurs seront confrontés à un paysage immobilier moins favorable. À mesure que de plus en plus d'annonces arriveront sur le marché au printemps et en été, le nombre de maisons à vendre à un moment donné, également connu sous le nom d'inventaire actif, devrait augmenter. Les stocks à l'échelle nationale sont en hausse de 33 % par rapport à l'année dernière, selon la société de données sur le logement Altos Research, ce qui donne aux acheteurs de meilleures chances de négocier des prix à la baisse et d'obtenir des concessions.
Bien sûr, les prix de vente en mars ont augmenté d'environ 6,6 % par rapport à l'année dernière, selon Freddie Mac, mais les indicateurs avancés pour les transactions qui seront conclues cet été « ne sont pas aussi solides », a déclaré Mike Simonsen, président d'Altos Research. dans une récente mise à jour hebdomadaire. Les prix des nouvelles inscriptions à travers le pays sont pratiquement stables par rapport à il y a un an, et 33,5 % des maisons unifamiliales sur le marché ont vu une baisse par rapport à leurs prix initialement demandés, le plus grand mois d'avril depuis une décennie. Moody's Ratings s'attend désormais à ce que la valeur des maisons augmente d'un maigre 1 % cette année, après une augmentation de 6,5 % en 2023.
Même une fois qu’un prix est convenu, les vendeurs peuvent devoir assumer des coûts plus élevés qu’auparavant pour finaliser la transaction. Contrairement au plus fort de la pandémie, un acheteur pourrait être en mesure d’obtenir le vendeur pour payer les frais de clôture ou les réparations coûteuses qui surviennent lors d'une inspection. Plus d'un tiers des vendeurs ont accordé des concessions aux acheteurs au cours des trois mois se terminant le 31 octobre, a constaté Redfin, contre 27,6 % deux ans plus tôt.
Les vendeurs de tout le pays ne ressentiront pas la douleur de la même manière – en fait, beaucoup s’en sortiront très bien. Dans le Nord-Est et l’Ouest, les stocks actifs sont toujours inférieurs de plus de 30 % aux niveaux de 2019, ce qui maintient une concurrence serrée pour les logements. La situation sera plus difficile dans des endroits comme Austin ou Boise, dans l’Idaho, où les riches habitants de l’extérieur ont fait monter les prix au milieu de la pandémie. Maintenant que les gens se déplacent moins à travers le pays, il est plus difficile de trouver le type d’acheteurs prêts à faire des offres scandaleuses pour leur part de la Sun Belt.
« Lorsque nous mettions en vente des maisons et qu'elles se vendaient à un prix bien supérieur au prix demandé, il n'y avait souvent pas de deuxième acheteur qui proposait un prix proche de ce prix final », m'a expliqué Peterson. « Le marché était donc très ému dans un sens. Et j'avertis tout le monde : il suffit d'un seul acheteur pour s'en aller. »
Libby Levinson-Katz, courtier à Denver et présidente du comité des tendances du marché de l'association locale des agents immobiliers, a déclaré qu'elle conseillait aux vendeurs de fixer le prix de leur maison de manière prudente et de s'occuper des articles coûteux, tels que les grosses réparations, avant de les inscrire. Les acheteurs soucieux du prix sont déjà aux prises avec des taux et des prix de l'immobilier élevés : ils ne veulent pas assumer davantage de dépenses dès qu'ils obtiennent les clés.
« Je pense que les vendeurs doivent en quelque sorte boucler leur ceinture de sécurité et savoir que ce ne sera pas nécessairement une vente rapide », m'a dit Levinson-Katz. « Cela pourrait prendre un certain temps car les acheteurs sont très exigeants en ce moment. »
Dans toutes ces discussions sur les malheurs des vendeurs, le simple fait qu'un inventaire de maisons plus important est bon pour tout le monde est perdu dans toutes ces discussions sur les malheurs des vendeurs. Les vendeurs avaient tout simplement trop de pouvoir pendant la pandémie – le pendule tournant dans l’autre sens signifie simplement que nous nous dirigeons lentement vers un marché plus équilibré.
D'une part, de nombreux vendeurs finissent également par être eux-mêmes acheteurs : 78 % des propriétaires déclarent qu'ils envisagent d'acheter à nouveau juste après la vente, selon John Burns Research and Consulting. Ainsi, même s'il peut être agréable pour les vendeurs de voir la valeur de leur maison grimper à chaque offre désespérée, ils devront probablement se joindre aux masses qui réclament les inscriptions ou s'inquiètent de la nouvelle réalité des taux hypothécaires.
Les vendeurs doivent en quelque sorte boucler leur ceinture de sécurité et savoir que ce ne sera pas nécessairement une vente rapide.
Parce que les Américains considèrent leur maison non seulement comme un refuge mais aussi comme un véhicule d'investissement, un marché de vendeurs faible peut également être un problème : si les prix chutent, les acheteurs pourraient ne pas vouloir acheter de maison, de peur d'attraper un couteau qui tombe. C’est pourquoi les économistes parlent tant de la nécessité d’un marché équilibré, plutôt que d’un marché qui favorise simplement l’abordabilité pour les acheteurs. C'est une ligne fine à parcourir.
Même si le ralentissement des vendeurs peut être bénéfique pour le marché immobilier du pays à long terme, ce changement soudain peut donner aux propriétaires le sentiment d'avoir raté le coche. Environ 79 % des vendeurs récents interrogés dans une enquête de Realtor.com ont déclaré qu'ils auraient souhaité avoir mis leur maison en vente plus tôt pour profiter d'un marché plus dynamique. Mais Peterson m'a dit qu'il essayait de garder les choses en perspective pour ses clients : les prix des logements sont toujours en hausse de près de 50 % par rapport au début de 2020 dans tout le pays, selon Moody's, et d'environ 42 % à Austin. Il met en garde les vendeurs contre la comparaison avec ceux qui ont vendu au plus haut du marché, lorsque l'argent bon marché a fait monter les prix. À l’époque, peu importe si vous aviez mal évalué votre maison ou si vous aviez négligé les réparations : les faibles taux d’intérêt et l’intérêt croissant des acheteurs vous garantissaient pratiquement de trouver un preneur plus que disposé.
« Cela peut toujours être difficile de dire à quelqu'un qu'il a eu de la chance parce que cela vous donne l'air envieux », m'a dit Peterson. « Mais des taux d'intérêt de 2,5% peuvent cacher beaucoup d'erreurs. »
James Rodríguez est journaliste principal au sein de l'équipe Discourse de Trading Insider.
