Le mythe de la bulle immobilière
Presque aussitôt que les prix de l’immobilier ont entamé leur hausse sans précédent en 2020, les pessimistes ont commencé à mettre en garde contre une crise imminente. Le marché immobilier, affirmaient-ils, était une bulle destinée à éclater.
Une litanie de catalyseurs supposés allait faire chuter les prix : le «Airbnbbuste», le soudain flambée des taux hypothécaires, un flot d’escrocs et de colporteurs cherchant à gagner rapidement de l’argent dans l’immobilier. Les observateurs de bulles ont prédit le chaos, puis se sont assis et ont attendu. Et j’ai attendu. Et j’ai attendu.
J’ai passé ces dernières années à poser une question simple aux experts : le marché immobilier a-t-il atteint le territoire d’une bulle ? La réponse reste un non catégorique. Plus de trois ans après le début de la flambée des prix, la seule chose qui a fait faillite, ce sont les sombres prévisions. Malgré un certain refroidissement dans une poignée de marchés en surchauffe tels que Charlotte, Caroline du Nord et Austin, le prix médian de vente d’une maison a augmenté d’un respectable 4 % à l’échelle nationale en 2023, a rapporté Redfin. Le prix d’une maison typique a augmenté de plus de 47 % depuis fin 2019, selon l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller, une mesure étroitement surveillée des coûts du logement.
Mais peut-être que je pose la mauvaise question depuis le début. Le mot B implique une pop imminente, un moment où la combinaison d’une spéculation avide, d’un comportement sans scrupules et d’une flambée des prix fera tout s’effondrer. À moins d’un désastre économique à grande échelle, il n’y a pas de pop en vue.
La hausse vertigineuse des prix de l’immobilier est certes inquiétante. Mais c’est une conséquence d’un grave manque d’offre, et non un sous-produit d’investisseurs envahissant le marché ou de prêteurs louches exaltant artificiellement la demande. Ceux qui recherchent des parallèles avec 2008 s’accrochent à la paille : les propriétaires sont dans une bien meilleure situation financière que la dernière fois que les prix ont explosé, et les constructeurs de maisons, plutôt que d’inonder le marché de nouvelles propriétés, ne suivent pas le rythme du grand nombre de millennials. soudainement consumé par des rêves d’arrière-cours et de palissades.
Donc, si vous attendez – peut-être même applaudissez – que les prix chutent : ne retenez pas votre souffle.
Panneaux de signalisation
Ce qui est drôle à propos des bulles, c’est qu’elles ne correspondent pas parfaitement à une seule définition. Demandez à une douzaine d’économistes d’esquisser leurs critères et vous obtiendrez probablement 12 réponses différentes. Mais Mike Simonsen, président de la société de recherche sur le logement Altos Research, a proposé une manière utile de penser au cycle de vie d’une bulle dans un article sur X, anciennement Twitter, à la fin de l’année dernière (que j’ai légèrement paraphrasé) :
1. Vous êtes devenu riche ! Bien pour vous! Vous avez travaillé dur et êtes arrivé tôt.
2. Hum. On dirait que tout le monde devient riche ?
3. Attendez. Que Connard?! Ce type est pas intelligent, peut-être même criminel.
4. Pop.
Pendant un certain temps, il a semblé que le marché immobilier effectuait un speedrun à travers la liste de contrôle de Simonsen. Il y a eu des prix exorbitants : avant la pandémie, vous pouviez acheter une maison au prix médian à Las Vegas pour environ 281 300 $, selon Redfin. Bonne chance pour trouver ce genre d’accord maintenant – même avec une baisse par rapport aux sommets de la pandémie, le coût d’une maison typique là-bas a grimpé à 422 000 $, soit une augmentation époustouflante de 50 %. Des histoires similaires se sont produites à Miami (70 %), Boise, Idaho (40 %) et Dallas (36 %). Selon la société de données Attom, le ménage type devrait dépenser près de 34 % de son revenu pour payer les principales dépenses liées à l’accession à la propriété, telles que les remboursements hypothécaires et les impôts fonciers, le pourcentage le plus élevé depuis 2007 et bien au-delà du ratio dette/revenu de 28 %. c’est généralement préféré par les prêteurs.
Et puis il y a eu les gens qui sont devenus riches. Les spéculateurs utilisaient des prêts très bon marché pour acheter des maisons, espérant tirer profit de la vente à un imbécile encore plus gros ; palmes à la maisonles mégapropriétaires en herbe et les propriétaires d’Airbnb ont affiché leurs miniempires financés par la dette sur TikTok; et apparemment tout le monde l’était s’inscrire pour devenir agent immobilier. Même les professionnels de l’immobilier habituellement boutonnés dégageaient une ambiance de bulle : des sociétés de prêts hypothécaires de haut vol organisaient des soirées somptueuses mettant en vedette des groupes tels que Imagine Dragons, tandis que Zillow, le site de recherche de logement omniprésent, se transformait en l’un des plus gros acheteurs de maison du pays – même si ses calculs d’acquisition ne concordaient pas.
Tous les signes semblaient indiquer une bulle, et de nombreuses personnes prédisaient l’arrivée du « pop » : fin 2022, l’éminent économiste de Wall Street, Ian Shepherdson, prévoyait les prix de l’immobilier pourraient baisser jusqu’à 20 % l’année suivante. Goldman Sachs s’attendait à une baisse plus modeste, mais néanmoins significative, pouvant atteindre 10 % par rapport au sommet. D’innombrables gros titres se demandaient si la valeur des maisons allait s’effondrer. Même le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, dont chaque mot menace de faire bouger les marchés, a déclaré lors d’un événement de la Brookings Institution en 2022 que le logement était dans une « bulle » pendant la pandémieavec « des prix qui augmentent à des niveaux très insoutenables ».
Mais il n’y a pas eu de choc, pas d’effondrement soudain des prix de l’immobilier. Même avec le triplement des taux hypothécaires et le retrait des acheteurs, les valeurs ont résisté.
Les sombres oracles pourraient même désigner un instigateur de l’effondrement à venir. La Fed, dirigée par Powell, a commencé à augmenter les taux d’intérêt au printemps 2022 pour lutter contre l’inflation, faisant grimper les taux hypothécaires. Les taux hypothécaires ont continué à augmenter pendant la majeure partie de 2023, pour finalement atteindre en octobre un sommet sur 20 ans de près de 8 %, contre moins de 3 % au plus fort de la pandémie en 2020 et 2021. Du coup, il n’était plus si bon marché d’emprunter de l’argent. , ce qui rend plus difficile l’entrée sur le marché des investisseurs imprudents. La spéculation est l’oxygène qui alimente un incendie frénétique sur le marché, m’a dit Rick Palacios Jr., directeur de la recherche et directeur général de John Burns Research and Consulting. En augmentant les taux, la Fed a coupé l’approvisionnement en air.
Mais il n’y a pas eu de choc, pas d’effondrement soudain des prix de l’immobilier. Même avec le triplement des taux hypothécaires et le retrait des acheteurs, les valeurs ont résisté. Pour comprendre pourquoi, il faut examiner les principes fondamentaux – les raisons profondes pour lesquelles tous les « Bubble Boys », les prophètes de malheur et les gros titres alarmistes ont complètement tort.
Démystifier la bulle
La hausse des prix, aussi forte soit-elle, ne suffit pas à constituer une bulle. Les prix doivent également s’écarter de ceux fondamentaux, ou les composants de base de l’offre et de la demande, qui déterminent le coût des choses. Si la hausse des prix défie toute explication logique ou obscurcit des pratiques commerciales sommaires, faites attention. Dans les années qui ont précédé la crise financière mondiale, par exemple, les prêteurs ont trouvé des moyens créatifs pour stimuler la demande : ils ont conçu des prêts hypothécaires prédateurs qui obligeaient les emprunteurs à payer des paiements incroyablement élevés une fois leurs taux d’intérêt expirés et ont distribué ce qu’on appelle NINJA. prêts (pas de revenus, pas d’emploi et pas d’actifs). Si vous étiez propriétaire d’une maison à cette époque, vous aviez peut-être l’impression que la seule direction que sa valeur pouvait prendre était d’augmenter.
La récente théorie de la bulle immobilière allait toujours mal vieillir à cause d’un fait : la flambée des prix liée à la pandémie était justifiée. Les prix ne sont pas devenus incontrôlables parce que nous avons construit trop de maisons ou rendu trop facile l’emprunt d’argent, comme en 2008 ; ils ont décollé parce qu’il n’y avait tout simplement pas assez de maisons pour toutes les personnes solvables qui voulaient les acheter.
C’est un marché immobilier extrêmement malsain. Mais c’est aussi un marché dans lequel trop de gens courent après trop peu de maisons.
Pour que les prix de l’immobilier s’effondrent soudainement, il faudrait qu’il y ait un groupe de vendeurs désespérés cherchant à se débarrasser de leurs maisons à bas prix – ou, pire encore, à les perdre à cause du processus de saisie. Bien sûr, les spéculateurs étaient bruyants et fiers de leurs projets pour devenir riche rapidement, mais ils constituaient une minorité bruyante. Et les propriétaires ordinaires n’ont « jamais été aussi beaux » en ce qui concerne leur santé financière et de crédit, m’a dit Logan Mohtashami, analyste principal chez HousingWire et critique ouvert des alarmistes de la bulle. Moins de 4 % des prêts hypothécaires en cours étaient en souffrance à la fin du troisième trimestre de l’année dernière, selon le Association des banquiers hypothécaires, un plus bas presque record. Au quatrième trimestre 2023, la cote de crédit médiane des personnes obtenant un nouveau prêt hypothécaire était de 770, selon la Federal Reserve Bank de New York. (Les prêteurs considèrent généralement qu’un score supérieur à 700 est un indicateur de réussite future pour un emprunteur.) Près de 79 % des propriétaires ayant un prêt hypothécaire se sont fixés un taux inférieur à 5 %, un taux qui est inférieur à 5 %. nageoire rouge analyse des données de l’Agence fédérale de financement du logement trouvée. Dans l’histoire des taux, c’est une affaire assez incroyable. Et près de 40 % des propriétaires n’ont même pas à se soucier des remboursements hypothécaires, selon les données du recensement : ils sont propriétaires de leur maison librement et clairement.
Plutôt que d’être confrontés à une bulle immobilière, nous sommes confrontés à une crise totalement différente : une pénurie d’offre qui pousse les acheteurs réguliers à se battre juste pour percer le marché. Les constructeurs d’habitations américains ont passé la décennie qui a suivi la crise financière mondiale à construire environ la moitié du rythme des trois décennies précédentes, contribuant ainsi à la crise du logement. Diverses estimations situent la pénurie nationale de logements entre 2 et 6 millions de logements. La contrainte d’approvisionnement s’est imposée lorsque la génération Y, la plus grande génération vivante aux États-Unis, a atteint leurs meilleures années d’achat d’une maison. Ajoutez à cela le désir soudain des gens d’avoir une maison plus grande ou un logement à eux dans le feu de la pandémie, et la récente flambée des prix de l’immobilier semble moins pétillante et plus logique. Le manque de stocks est la raison pour laquelle les prix n’ont pas chuté soudainement, même lorsque les taux hypothécaires ont grimpé en flèche. Bien sûr, les acheteurs se sont retirés. Mais les vendeurs ont reculé encore plus, laissant subsister le déséquilibre entre l’offre et la demande.
«C’est un marché immobilier extrêmement malsain», m’a dit Mohtashami. « Mais c’est aussi un marché dans lequel trop de gens courent après trop peu de maisons. »
Rester haut
Il est tentant de rechercher des échos de 2008 sur le marché immobilier actuel. Vous pourriez même être enclin à applaudir à la chute des prix – tant mieux pour tous ceux qui se sentent exclus de l’accession à la propriété. Mais les cycles se répètent rarement de la même manière, m’a dit Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic. Tout ce qui pourrait provoquer un krach immobilier ne laisserait probablement pas le consommateur moyen en mesure de se jeter soudainement sur tous ces stocks excédentaires.
Fannie Mae prévoit désormais une modeste augmentation de 3,2 % des prix des logements cette année et une hausse des ventes de logements, ainsi qu’une baisse des taux hypothécaires. Goldman Sachs prévoit une hausse des prix de l’immobilier de 5 %. John Burns Research and Consulting ne publie pas de prévision exacte des prix de l’immobilier, mais Palacios m’a dit que la société s’attendait à une augmentation similaire dans la fourchette « inférieure à un chiffre ».
La plus grande menace pour le marché immobilier dans son ensemble est peut-être un grave ralentissement économique, dans lequel de nombreuses personnes perdent leur emploi et ne peuvent pas payer leur hypothèque. Il est notoirement difficile d’estimer vers où se dirige l’économie, mais à l’heure actuelle, elle tourne à plein régime, surtout par rapport aux autres pays riches. Les choses ne sont pas parfaites, mais le l’ambiance est définitivement au rendez-vous. Et même si l’économie se redressait, une récession banale ne suffirait probablement pas à renverser le marché immobilier. Les choses devraient aller si mal que les banques seraient obligées de se retirer presque entièrement du secteur des prêts hypothécaires, comme elles l’ont fait lors de la crise des saisies immobilières. Si le marché s’effondre et que personne ne peut obtenir une hypothèque pour fixer un plancher aux prix, « c’est là que l’on obtient des baisses assez significatives des prix des actifs », a déclaré Palacios.
Il y a un côté positif dans tout cela : les prix ne sont pas prêts de baisser, mais l’époque de la montée en flèche des valorisations semble être derrière nous, m’a dit Mohtashami. Le marché immobilier est loin d’être équilibré, mais nous nous dirigeons au moins dans cette direction.
Après ces dernières années, les craintes persistantes de conséquences soudaines ne font que détourner l’attention des problèmes plus importants. Le débat sur les bulles était amusant ; il est maintenant temps de le mettre au lit.
James Rodríguez est journaliste principal au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
