Le marché immobilier est bloqué : les Américains n’ont pas les moyens d’acheter un logement, les investisseurs n’achètent pas de propriété et les économistes ne voient pas de soulagement à venir.

• Le faible niveau des stocks, les taux hypothécaires élevés et les prix élevés ont créé un marché immobilier difficile.
• Les propriétaires ont vu leur valeur nette grimper, mais les chasseurs de logements ont du mal à percer le marché.
• Les achats des investisseurs immobiliers ont plongé de 45 % au deuxième trimestre par rapport à l’année dernière.

C’est une période difficile pour naviguer sur le marché immobilier américain.

La faiblesse des stocks, les taux hypothécaires élevés et les prix élevés ont placé le marché immobilier dans un état d’inabordabilité qui pèse sur les chasseurs de logements, les propriétaires actuels et même les investisseurs immobiliers.

Les hausses agressives des taux d’intérêt de la Réserve fédérale au cours des 18 derniers mois ont conduit les taux hypothécaires à osciller autour de leurs plus hauts niveaux depuis deux décennies, mais jusqu’à présent, les prix de l’immobilier n’ont pas baissé comme ils le font habituellement lorsque les taux grimpent.

Si l’on y ajoute la distorsion de la dynamique de l’offre et de la demande, les économistes ne voient guère de raisons de s’attendre à un assouplissement de l’accessibilité financière. Les propriétaires actuels sont réticents à déménager et risquent de renoncer aux taux inférieurs qu’ils avaient obtenus auparavant, ce qui maintient les maisons hors du marché et laisse les acheteurs avec moins d’options.

Dans l’état actuel des choses, environ un quart des propriétaires bénéficient de taux hypothécaires inférieurs à 3 %, soit un taux proche des plus élevés jamais enregistrés.

Prix ​​​​de l’immobilier élevés

L’indice composite national américain des prix des logements Case-Shiller a montré que les prix des logements ont grimpé pour le cinquième mois consécutif en juin, et l’indice est désormais à seulement 0,02 % en dessous du sommet historique atteint l’été dernier. Les données désaisonnalisées montrent que les prix ont augmenté dans chaque ville de l’indice de 20 villes du groupe.

« Comme nous l’avons noté précédemment, la reprise des prix de l’immobilier est généralisée », a déclaré Craig J. Lazzara, directeur général de S&P DJI. « Au cours des 12 derniers mois, 10 villes ont affiché des rendements positifs. Autrement dit, la moitié des villes de notre échantillon se situent désormais à des prix record. »

Une récente enquête Redfin a révélé que les jeunes adultes en particulier sont confrontés à des vents contraires. Trente-huit pour cent des acheteurs de moins de 30 ans interrogés dans une enquête ont déclaré qu’ils devaient compter sur leur famille pour les aider à payer un acompte, sous forme d’argent ou d’héritage. La statistique a conduit l’économiste en chef de Redfin, Daryl Fairweather, à qualifier la cohorte de « nepo-acheteurs de maison ».

À ce stade, les Américains sont aux prises avec les maisons de démarrage les plus chères de tous les temps. Le prix de vente médian d’une première maison typique a atteint un sommet historique de 243 000 $ en juin.

La flambée des prix rend même la tâche difficile à ceux qui ont les poches les plus riches. Un rapport Redfin distinct a révélé que les investisseurs immobiliers ont acheté 45 % de maisons en moins au deuxième trimestre par rapport à il y a un an.

Cela a dépassé la baisse globale de 31 % des ventes de logements et représente la plus forte baisse depuis 2008, à l’exclusion du premier trimestre de cette année.

« Les offres des hedge funds se sont taries; je n’en ai pas reçu depuis longtemps, à l’exception d’offres irréalistes », a déclaré Shay Stein, agent de Las Vegas Redfin. « De la mi-2020 jusqu’au début de 2022, lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter, les hedge funds ont acheté une tonne de propriétés et les ont immédiatement transformées en locations, évaluant ainsi les acheteurs locaux. Aujourd’hui, une grande partie de nos maisons appartiennent à des investisseurs, mais ils  » Je n’ajoute rien à leur portefeuille. »

Aucun soulagement en vue

Les dernières prévisions de Zillow indiquent que les prix des logements pourraient encore grimper de 6,5 % d’ici juillet 2024, et les données de Realtor.com montrent que le nombre total d’annonces de logements vient de baisser pour le quatrième mois consécutif en août, ce qui suggère que les prix élevés persisteront.

Le rapport montre également que les vendeurs de maisons ont été moins actifs en août, avec 7,5 % de maisons nouvellement inscrites en moins par rapport à la même période de l’année dernière. Selon Realtor.com, les stocks dans les 50 plus grandes métropoles restent inférieurs de 45 % aux niveaux d’avant la pandémie.

Dans le même temps, les dernières données sur les impayés hypothécaires suggèrent également qu’une baisse généralisée des prix n’est pas à l’horizon. Fannie Mae a signalé que les impayés graves étaient tombés à 0,54 % en juillet contre 0,55 % en juin – le taux le plus bas depuis avant la crise immobilière de 2008 et également en dessous du plus bas d’avant la pandémie de 0,60 %.

« Étant donné que les normes de prêt sont solides et que la plupart des propriétaires disposent d’une valeur nette substantielle, il n’y aura pas une énorme vague de saisies unifamiliales ce cycle », a écrit le commentateur immobilier chevronné Bill McBride dans une note du 28 août. « Cela signifie que nous ne verrons pas de baisses de prix en cascade comme après la bulle immobilière. »