La solution géniale du Danemark en matière de logement

Mais ces accords privilégiés peuvent causer de gros problèmes. Lorsque les taux hypothécaires montent en flèche, comme ce fut le cas au cours des deux dernières années, de nombreux vendeurs potentiels décident qu'ils ne veulent finalement pas déménager. Bien sûr, une nouvelle maison pourrait être agréable, mais l’échanger signifierait se séparer d’un taux hypothécaire bon marché. Ce qui aurait pu être un changement bienvenu ressemble soudain à un divorce douloureux et coûteux. Alors ils restent assis. Un marché immobilier engorgé n’est bon pour personne : les primo-accédants ne trouvent pas suffisamment de maisons à vendre, et les aspirants vendeurs restent coincés dans des endroits trop grands ou trop petits. C’est ce qu’on appelle l’effet de verrouillage – et il pourrait persister pendant des décennies.

« Malheureusement, nous connaissons la possibilité de blocage depuis de très nombreuses années », m'a dit John Campbell, un économiste de Harvard. « Mais nous n'avons pas réparé le toit alors que le soleil brillait, et maintenant il pleut. »

Les économistes et les passionnés du logement sont obsédés par ce problème typiquement américain. Une estimation suggère que l’effet de verrouillage a empêché plus d’un million de personnes de vendre leur maison en l’espace d’un an et demi seulement, un bilan élevé si l’on considère qu’environ 5 millions de maisons changent de mains au cours d’une année typique. J’avais l’habitude de considérer ces menottes dorées comme un effet secondaire inévitable de l’hypothèque fixe magique de 30 ans. Mais il n’est pas nécessaire qu’il en soit ainsi. La réponse à nos problèmes se trouve peut-être à des milliers de kilomètres… au Danemark.

De nombreux propriétaires au Danemark, comme leurs homologues américains, bénéficient d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Mais grâce à une particularité de leur système de financement du logement, les vendeurs danois sont en mesure de gagner un profit lorsqu'ils échangent leurs faibles taux hypothécaires contre des taux plus chers, ce qui facilite les déplacements même lorsque les taux augmentent. En conséquence, les Danois évitent complètement l’effet de verrouillage.

La mise en œuvre d’un système similaire aux États-Unis nécessiterait une refonte de notre marché hypothécaire et se heurterait presque certainement à de nombreuses réticences de la part des régulateurs et des investisseurs. Mais l’alternative – se tourner les pouces jusqu’à la prochaine ère glaciaire du logement – ​​est bien pire. Il est peut-être temps de s’inspirer du modèle scandinave.

Les acheteurs se souviennent peut-être du marché immobilier de l’ère pandémique pour ses pires qualités : les guerres d’enchères, le défilement catastrophique de fin de soirée sur Zillow, les investisseurs suffisants se vantant sur TikTok du nombre de maisons qu’ils ont retournées ce mois-là. Mais les chasseurs de logements réguliers ont obtenu de très bons résultats sur au moins un point : les prêts immobiliers étaient scandaleusement bon marché. Le taux hypothécaire typique sur 30 ans a chuté à un niveau record d’environ 2,65 % fin 2020, selon Freddie Mac. Les propriétaires existants ont également profité de l’occasion pour refinancer leur prêt hypothécaire afin d’obtenir de nouveaux prêts à des taux moins élevés.

Alors que la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’emprunt au printemps 2022, dans l’espoir de freiner la hausse de l’inflation, les taux hypothécaires sont devenus verticaux. Les taux ont doublé en moins d’un an, le taux habituel approchant les 8 % en octobre, un sommet depuis 20 ans. Les taux ont légèrement baissé depuis, mais ils oscillent toujours autour de 7 %. Dans l’ensemble, ce n’est pas fou du tout : les acheteurs qui ont acheté une maison au début des années 80 se souviennent peut-être de taux plus proches de 18 %. Mais pour les acheteurs et les propriétaires qui se sont habitués aux taux les plus bas au cours de la décennie qui a suivi la crise financière, le revirement a été effrayant.

Un récent document de travail de l'Agence fédérale de financement du logement estime que l'effet de blocage a empêché 1,3 million de ventes de logements entre mi-2022 et fin 2023. La grande majorité des prêts hypothécaires américains ont des taux fixes – environ 96 % à la fin de l'année dernière. année – et 63 % d’entre eux avaient des taux inférieurs à 4 %. L'agence a estimé qu'avec des taux d'environ 7 %, ces propriétaires paieraient environ 500 $ de plus chaque mois sur leur prêt hypothécaire s'ils obtenaient un nouveau taux sur une maison de même valeur. Si vous faites un calcul un peu alambiqué pour déterminer la valeur de tous ces paiements supplémentaires en dollars d'aujourd'hui, ce serait comme prendre 60 000 $ et y mettre le feu, selon les calculs de la FHFA.

Même si les taux d'intérêt tombaient à 6 ou 5,5 %, « il y aura toujours des gens qui ne déménageront pas, qui ne abandonneront pas leur maison pour toujours », estime Will Doerner, économiste au La FHFA et un coauteur du journal me l’ont dit. « Il va leur falloir un sacré changement pour qu'ils veuillent un jour se débarrasser de ces hypothèques. »

OK, alors peut-être que vous ne versez pas de larmes au nom de ces propriétaires assis sur des tas de capitaux propres et leurs taux hypothécaires très avantageux. Mais l’effet de verrouillage déforme l’ensemble du marché immobilier. Moins de vendeurs signifie que les acheteurs se disputent un plus petit nombre de logements disponibles, ce qui fait monter les prix et exclut de nombreux primo-accédants et acheteurs à faible revenu. Cela signifie que de nombreuses personnes qui souhaitent déménager – pour trouver un meilleur emploi, fonder une famille, améliorer leur emploi ou réduire leurs effectifs – n'ont pas cette option. Un blocage autrefois théorique s’est transformé en un énorme casse-tête.

Malheureusement, nous connaissons la possibilité de verrouillage depuis de très nombreuses années. Mais nous n'avons pas réparé le toit alors que le soleil brillait, et maintenant il pleut.

Ces chaînes dorées ne posent problème qu’en Amérique. Au Canada, au Royaume-Uni ou en Australie, vous pouvez obtenir un prêt à taux fixe sur cinq ou dix ans, mais il s'ajustera ensuite périodiquement pour s'adapter aux fluctuations de l'économie. Les propriétaires de ces pays n’ont peut-être pas à faire face au même effet de blocage, mais leurs budgets mensuels sont touchés lorsque les taux d’emprunt augmentent.

Il y a ensuite le Danemark, le seul autre pays dans lequel des prêts hypothécaires similaires à taux fixe sur 30 ans sont largement disponibles : plus de la moitié des emprunteurs danois en bénéficient. Et tout comme aux États-Unis, les taux de ces prêts hypothécaires ont fortement augmenté. Au cours de l’année 2022, le taux typique d’un prêt hypothécaire sur 30 ans au Danemark a augmenté d’environ 4 points de pourcentage, soit la plus forte hausse depuis 40 ans. Mais le système danois de financement du logement est presque parfaitement conçu pour le protéger de l'effet de verrouillage. Et tout cela grâce à un peu de magie financière connue sous le nom d’obligations sécurisées.

J’aimerais vraiment que ces choses aient des noms plus sexy, car si les prêts hypothécaires fixes sur 30 ans sont des cadeaux aux propriétaires, alors les obligations sécurisées sont de véritables miracles. Voici comment ils fonctionnent : lorsqu'une banque accorde un prêt hypothécaire à un acheteur de maison, elle crée des obligations correspondantes qu'elle vend aux investisseurs. La banque obtient des liquidités pour accorder davantage de prêts, et les propriétaires de ces obligations sécurisées reçoivent un flux constant de paiements de la part des personnes qui remboursent l'hypothèque. La valeur des obligations, et donc celle des prêts hypothécaires sous-jacents, augmente et diminue comme tout autre actif négocié sur les marchés financiers. Lorsque les taux d’emprunt des nouveaux prêts hypothécaires augmentent, la valeur des obligations liées à des prêts hypothécaires plus anciens et moins chers diminue. vers le bas — aux yeux des investisseurs avides de rendements plus élevés, un prêt qui rapporte 7 % d'intérêt vaut plus qu'un prêt qui ne rapporte que 3 %. Cela ne signifie toutefois pas que la valeur de la maison elle-même a diminué ; Même si les investisseurs obligataires ne sont pas aussi friands du prêt sous-jacent, il se peut que de nombreux acheteurs réguliers souhaitent toujours la maison. Jusqu’à présent, ce système consistant à regrouper des obligations hypothécaires et à les vendre à des investisseurs est assez proche de la manière de faire américaine. La vraie magie opère plus tard, quand vient le temps de s’installer.

Lorsque les propriétaires américains remboursent leur hypothèque, ils n’ont qu’une seule option : augmenter le montant restant sur le prêt. Mais lorsque les propriétaires danois remboursent leur hypothèque, ils ont deux choix : rembourser le solde de leur prêt immobilier, comme les Américains, ou payer le solde de leur prêt immobilier. valeur marchande, qui correspond au montant auquel leurs obligations sécurisées se négocieraient sur le marché libre. Si les taux d’intérêt augmentent et que la valeur de ces obligations tombe en dessous du montant restant de leur prêt, il devient moins coûteux pour les Danois de rembourser leur hypothèque.

Voici un exemple en dollars : disons que la valeur nominale d'un prêt hypothécaire, ou le montant qu'un propriétaire devrait payer pour s'en débarrasser, est de 500 000 $. Mais ensuite les taux d’intérêt augmentent de, disons, 4 points de pourcentage. Aux États-Unis, cette tournure des événements piégerait de nombreux propriétaires dans leur maison ; ils devraient non seulement rembourser les 500 000 $, mais aussi obtenir une nouvelle hypothèque avec des intérêts plus élevés. Dans le modèle danois, la même situation pourrait jouer en faveur du propriétaire. En effet, à mesure que les taux d’intérêt généraux augmentent, la valeur marchande des obligations sécurisées, et donc de l’hypothèque sous-jacente, diminue. Ainsi, au lieu de devoir rembourser la totalité de son hypothèque, le propriétaire danois pourrait racheter des obligations de contrepartie pour, disons, 400 000 $. S’ils vendent leur maison pour 700 000 $, ils empochent 300 000 $ au lieu de seulement 200 000 $ (sans compter les frais embêtants, bien sûr).

Cet chanceux propriétaire danois devra peut-être faire demi-tour et acheter une autre maison à un taux plus élevé, bien sûr, mais le bénéfice tiré du remboursement de son prêt à sa valeur marchande lui donne une marge de manœuvre pour le faire. Les Danois n'ont même pas besoin de vendre leur maison pour débloquer leur épargne : ils peuvent choisir de refinancer. Dans ce cas, ils n’auraient qu’à emprunter 400 000 $ au lieu de 500 000 $ pour rembourser le prêt initial. Encore une fois, le taux d’intérêt sur le nouveau prêt est plus élevé, mais le solde du principal est inférieur, de sorte que les mensualités resteraient à peu près les mêmes.

En substance, les Danois récoltent toutes les récompenses lorsque les taux augmentent et ne sont confrontés à aucun risque de baisse lorsque les taux baissent. Leurs prêts hypothécaires sont également assumables, ce qui signifie que les vendeurs peuvent céder leurs prêts à des acheteurs éligibles. En conséquence, les propriétaires danois ne s’accrochent pas à leurs prêts hypothécaires à faible taux comme le font les Américains. Leur configuration « élimine l'effet de verrouillage », m'a dit Campbell.

Même si le système danois peut paraître complexe, il n'est pas totalement absurde de penser que nous pourrions adopter quelque chose de similaire ici. Cela demanderait beaucoup de travail : une refonte de Fannie Mae et Freddie Mac, une campagne massive d’éducation des consommateurs et peut-être même une loi du Congrès. Ce n'est pas comme si vous pouviez simplement agiter une baguette et accorder aux propriétaires la permission de commencer à rembourser leurs hypothèques à la valeur marchande – les contrats existants énoncent explicitement les conditions de remboursement, et les obligations hypothécaires sont regroupées ici d'une manière qui rend impossible leur arrachage. un hors de la piscine comme ils le font au Danemark.

Tout ce qui protégerait les consommateurs contre la hausse des taux d’intérêt aurait également un coût. Les banques exigeraient des emprunteurs qu’ils paient des taux d’intérêt plus élevés dès le début de leurs prêts, m’a dit Jesper Berg, l’ancien directeur de l’Autorité danoise de surveillance financière. Les règles hypothécaires danoises sont plus strictes à d'autres égards, ce qui favorise le prêteur : les emprunteurs sont tenus de verser 20 % du prix de la maison et les saisies sont rapides grâce à un système juridique plus favorable aux créanciers.

Je pense simplement que c'est un système plus efficace qui évitera des problèmes à la fois aux emprunteurs individuels qui se retrouvent bloqués et à l'économie dans son ensemble.

Mais il reste encore du chemin à parcourir. Là est un précédent pour des changements radicaux dans les prêts hypothécaires – pensez à la crise financière du milieu des années 2000, lorsque le gouvernement a institué des programmes massifs comme HARP pour aider les propriétaires submergés à refinancer leurs prêts hypothécaires. Il a fallu l’adhésion des investisseurs et de nombreux changements de règles pour retravailler les conditions de prêt existantes, mais cela a montré une volonté de s’adapter dans des circonstances désastreuses.

Campbell n’est pas un rêveur aux yeux étoilés qui pense que nous pouvons éliminer ces problèmes du jour au lendemain. Adopter l’approche danoise en matière de prêts hypothécaires nécessiterait des changements bien plus importants que les programmes de l’époque de la récession, et la réforme des prêts hypothécaires a tendance à avancer à un rythme glacial. Mais l’effet de verrouillage est le genre de problème insoluble qui exige de grandes solutions. Le modèle danois combine le meilleur du marché hypothécaire américain – la stabilité, les économies pour les propriétaires – avec la protection des consommateurs pour garantir qu'ils ne soient pas pris en otage par ces mêmes avantages. Les Danois peuvent se déplacer à des moments où cela n’aurait guère de sens financièrement pour les emprunteurs américains de le faire. Ce n’est pas seulement bon pour les acheteurs, les vendeurs ou les agents de crédit hypothécaire, c’est bon pour tout le monde.

« Je pense simplement que c'est un système plus efficace qui évitera des problèmes à la fois aux emprunteurs individuels qui se retrouvent bloqués », m'a dit Campbell, « et à l'économie dans son ensemble, qui souffre lorsque les gens sont bloqués ».

James Rodríguez est journaliste principal au sein de l'équipe Discourse de Trading Insider.