La génération Z contre le tsunami d’argent
Vous ne pouvez pas parler de la pénurie de logements ou de la flambée des prix de l’immobilier sans avoir à l’esprit les baby-boomers.
Les baby-boomers dominent le marché immobilier américain. Les membres de la génération « Moi » possèdent près de 19 000 milliards de dollars de biens immobiliers aux États-Unis, soit plus du double du montant détenu par la génération Y et environ 5 000 milliards de dollars de plus que la génération X. Leur accaparement massif de terres Cela s’est poursuivi jusqu’au crépuscule, alors qu’ils ont utilisé leurs montagnes d’épargne et leurs capitaux propres accumulés pour éliminer les jeunes acheteurs.
Mais à mesure que la génération vieillit, son vaste portefeuille immobilier pose une question : que se passe-t-il lorsque les baby-boomers meurent ?
D’ici 2040, la population des personnes âgées de plus de 80 ans aura plus que doublé par rapport à aujourd’hui, selon les projections du Bureau du recensement. Dans les années qui précèdent, les baby-boomers commenceront à quitter leur résidence à leur mort, à s’installer dans des maisons de retraite ou à s’installer dans des maisons de retraite. appartements de grand-mère. Certains économistes ont prédit qu’un « tsunami d’argent » des Américains vieillissants laisseront des millions de logements à gagner, ce qui fera baisser les prix et ouvrira des opportunités aux jeunes générations habituées à se battre pour les restes de table. D’autres ont comparé le phénomène à un changement glaciaire – lent, prévisible et peu susceptible d’influencer autant les prix de l’immobilier. comme pourraient l’espérer les jeunes de 20 à 30 ans.
Quelle que soit la mesure dans laquelle la sortie des baby-boomers bouleversera le marché, la relève de la garde laissera une génération aux commandes : la génération Z.
La plupart des membres de la génération Z seront dans leurs premières années d’achat d’une maison à ce crescendo – le moment idéal pour profiter de l’augmentation de l’offre. Puisque beaucoup les baby-boomers réduisent leurs effectifs plus tard dans la vie, leur inventaire restant pourrait comprendre de nombreux types de maisons de démarrage qui sont parfaites pour les ménages plus jeunes et rare dans le parc de logements neufs d’aujourd’hui.
La génération Y en bénéficiera quelque peu, mais elle aura largement dépassé l’âge habituel des premiers acheteurs. Après toutes leurs difficultés économiques, ils seront toujours confrontés à un marché immobilier turbulent et à des dizaines de milliers de dollars de rénovations nécessaires pour les maisons vieillissantes des baby-boomers.
Aucune génération n’a autant façonné le marché immobilier moderne que celle des baby-boomers. Ils sont maintenant sur le point de rebattre les cartes une dernière fois – et les membres de la génération Z pourraient bien se retrouver avec la main gagnante.
Tsunami contre glacier
Malgré les nombreux efforts déployés pour prévoir ses évolutions, le secteur immobilier est extrêmement imprévisible ; bonne chance pour deviner où seront les taux hypothécaires dans 10 ans ou combien de nouvelles maisons arriveront sur le marché. Les tendances démographiques, en revanche, suivent une trajectoire plus certaine : il est beaucoup plus facile d’estimer le moment où les générations commenceront à disparaître. Les données historiques nous disent que nous pouvons nous attendre à ce que les baby-boomers commencent à quitter leur foyer après avoir atteint 80 ans, m’a dit Odeta Kushi, économiste en chef adjointe de la société titre First American. Étant donné que les baby-boomers ont actuellement entre 60 et 78 ans, a déclaré Kushi, nous devrions assister à une augmentation du nombre de baby-boomers quittant leur foyer vers 2030. Gary Engelhardt, professeur d’économie à l’Université de Syracuse qui a étudié le sort des foyers des baby-boomers, a déclaré Pour moi, il s’attend à ce que la majeure partie de la génération des baby-boomers quitte le marché entre 2030 et 2040.
« Dans les 15 prochaines années, ce genre de choses va vraiment commencer à se produire », m’a dit Engelhardt.
Des millions de foyers sont en jeu. Les baby-boomers détenaient 41,6 % de la richesse immobilière du pays au troisième trimestre de l’année dernière, selon les données du recensement et de la Réserve fédérale. En 2022, 79 % des baby-boomers étaient propriétaires de la maison dans laquelle ils vivaient, contre 52 % des millennials et plus de 26 % des adultes de la génération Z, selon une analyse Redfin des données du recensement. En 2019, Zillow On estime que plus d’un quart des logements occupés par leur propriétaire au pays, soit plus de 20 millions d’unités, seraient mis sur le marché au cours des deux décennies suivantes en raison du vieillissement des baby-boomers. Le rapport, rédigé par Issi Romem, a qualifié cette vague de logements de « tsunami d’argent » et a déclaré qu’elle « stimulerait l’offre de logements dans une ampleur comparable aux fluctuations qu’a connues la construction de nouveaux logements au cours du cycle d’expansion-récession des années 2000 ». La prévisionniste de Wall Street, Meredith Whitney, connue pour avoir évoqué le krach immobilier de 2008, a récemment a refait surface la théorie du tsunami d’argentprédisant que l’afflux de stocks de logements dû au vieillissement généralisé ferait baisser les prix.
Mais Engelhardt et d’autres économistes m’ont dit que la liquidation tant attendue des baby-boomers prendrait probablement plus de temps et causerait beaucoup moins de dégâts que ne le suggère la métaphore du tsunami. Dans son article de 2022, « Qui achètera les maisons des baby-boomers lorsqu’ils les quitteront ? », Engelhardt a soutenu que le vieillissement massif aurait des répercussions sur le marché immobilier mais ne parviendrait pas à faire baisser les prix de manière significative. Parce que le vieillissement est prévisible et prend du temps, m’a dit Engelhardt, les marchés s’adapteront à toute augmentation du nombre de logements disponibles. S’il y a plus de logements à vendre que ce que le marché peut absorber, ce que l’on appelle une offre excédentaire, de nombreux vendeurs potentiels pourraient commencer à transformer leurs logements en logements en location, ce qui empêcherait les prix de trop baisser.
Dans les 15 prochaines années, ce genre de choses va vraiment commencer à se produire
« Si vous autorisez ces conversions, où en gros vous pouvez prendre une maison qui serait généralement utilisée par une famille plus âgée et qui est maintenant disponible pour une famille plus jeune en location », m’a dit Engelhardt, « alors c’est une sorte de soupape de sécurité, une libération de pression.
Dans le modèle d’Engelhardt — qu’il a comparé à un glacier plutôt qu’à un tsunami — la grande sortie des baby-boomers contribuera à une offre excédentaire d’environ 250 000 logements par an jusqu’en 2032 environ. Après ce point, la demande d’achat de logements dépassera à nouveau l’offre à mesure que la génération Y achetez plus de maisons et les jeunes générations, comme la génération Z et la génération Alpha, les suivent. Un quart de million de logements par an, cela peut sembler beaucoup, mais c’est « une goutte d’eau dans l’océan », a déclaré Engelhardt. Pour référence, la National Association of Realtors a déclaré que le total ventes de logements existants en 2023 étaient en passe d’atteindre 3,8 millions en novembre.
Le départ des baby-boomers ne mènera peut-être pas à un marché immobilier gratuit, mais leurs maisons devront revenir à quelqu’un. Et dans le vide de pouvoir laissé derrière eux, ce sont les membres de la génération Z – et non les millennials – qui ont le plus bel avenir.
La génération Z au top
Les millennials, nés entre 1981 et 1996, ont eu une le marché immobilier est assez difficile. Ils ont commencé leur carrière à la suite de la Grande Récession, ont contracté des dettes étudiantes bien plus importantes que leurs prédécesseurs et ont dû faire face à une crise du logement provoquée par un ralentissement de la construction de logements. Ils ont été confrontés à la concurrence non seulement de leurs pairs, mais aussi de celle des baby-boomers, qui ont été bien plus acheteurs actifs plus tard dans la vie que ne l’étaient les générations précédentes. Laissés rêver de jours meilleurs à venir, les millennials espèrent que le départ éventuel des baby-boomers déclenchera une vague de logements vacants et une baisse des prix suffisamment importante pour pouvoir gravir les échelons. Mais une fois de plus, le timing ne semble pas jouer en leur faveur.
« Je ne sais pas si les millennials seront cette génération qui bénéficiera » du départ des baby-boomers, m’a dit Jessica Lautz, économiste en chef adjointe et vice-présidente de la recherche à la National Association of Realtors. Avec des milléniaux les plus âgés dans la quarantaine, la majeure partie de la génération aura déjà acheté sa première maison – ce qui étirera son budget – lorsque les maisons des baby-boomers seront enfin disponibles.
Cela ne veut pas dire que tout espoir est perdu pour la génération Y. Alors que les baby-boomers commencent réellement à vendre leur maison ou à réduire leur taille, les chanceux millennials qui ont déjà acheté une maison envisageront de déménager dans des logements plus grands pour leur famille grandissante. Beaucoup de ces maisons de baby-boom seront situées dans des emplacements privilégiés dans des villes comme New York, Los Angeles, Chicago et Dallas, m’a dit Kushi. Mais les millennials qui cherchent à prendre pied sur le marché auront alors manqué des années de création de richesse.
Je ne sais pas si la solution miracle attend que les baby-boomers aient besoin d’une propriété plus petite, emménagent en famille ou s’installent dans un centre pour personnes âgées.
Lorsque les baby-boomers finiront par quitter leur maison, «nous allons voir davantage de stocks de maisons existantes s’ouvrir», m’a dit Nicole Bachaud, économiste principale chez Zillow, en 2022, lorsque j’ai commencé à écrire sur les sombres perspectives des millennials. « Mais c’est loin. »
Les vrais gagnants dans tout ça ? Génération Zers. Ils ont déjà pris un meilleur départ dans leur parcours d’achat d’une maison que les générations précédentes : analyse de Redfin a révélé que 30 % des jeunes de 25 ans étaient propriétaires de leur maison en 2022, contre un taux de 27 % pour les membres de la génération X au même moment de leur vie. (La génération Y, quant à elle, avait encore du mal à égaler ses parents : Redfin a découvert que 62 % des personnes de 40 ans étaient propriétaires de leur maison en 2022, contre 69 % pour les baby-boomers du même âge.) Les membres de la génération Z les plus âgés seront dans la trentaine en 2030, dans les années privilégiées pour les premiers acheteurs, m’a dit Kushi. La cohorte de la génération Z est plus petite que le groupe des millennials et ne sera pas confrontée à autant de concurrence de la part des baby-boomers, ce qui signifie qu’elle sera probablement confrontée à moins de pression sur le marché que la génération qui l’a précédée. UN rapport de First American a suggéré que la baisse de la demande pourrait contribuer à réduire la pénurie de logements au cours de la prochaine décennie. Le moment du départ des baby-boomers profitera principalement aux jeunes générations, comme la génération Z et la génération Alpha, qui devraient se retrouver sur des bases plus stables que leurs prédécesseurs.
La solution miracle
Le décès des baby-boomers n’aura pas un simple effet de retombée. Tous les membres des générations suivantes ne voudront pas vivre là où les baby-boomers se sont installés, et bon nombre de ces maisons nécessiteront des rénovations pour attirer les jeunes acheteurs.
« Ces logements, même s’ils sont considérés comme adéquats, nécessiteront probablement encore beaucoup de travaux », m’a expliqué Kushi.
La simple absence des baby-boomers ne signifiera pas la fin de la crise du logement non plus, m’a dit Lautz.
« Je pense que nous devons regarder au-delà des baby-boomers comme solution à la crise du logement », a-t-elle déclaré. « Nous devons penser à construire et à construire un inventaire plus abordable. Je ne sais pas si la solution miracle attend les baby-boomers qui ont besoin d’une propriété plus petite, qui emménagent avec leur famille ou qui emménagent dans un centre pour personnes âgées. »
Mais il est inévitable que les baby-boomers cèdent les rênes aux générations qui les suivent. Les projections démographiques nous donnent une assez bonne idée du moment où ce changement se produira et qui sera le mieux placé pour s’en sortir à long terme. Le moment n’est peut-être pas favorable aux millennials opprimés, mais les choses s’améliorent pour leurs jeunes frères et sœurs plus chanceux et plus avisés. Zoomeurs, réjouissez-vous.
James Rodríguez est journaliste principal au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
