Ces 4 graphiques expliquent pourquoi le marché du logement ne devient pas abordable de sitôt

• La faiblesse des stocks et les taux hypothécaires élevés rendent le marché immobilier américain inabordable.
• Goldman Sachs a révisé ses prévisions pour les prix des maisons et les voit maintenant grimper cette année au lieu de baisser.
• Ces quatre graphiques expliquent l’état du marché de l’habitation et les perspectives de la banque.

Mardi, les stratèges de Goldman Sachs ont déclaré à leurs clients qu’ils ne s’attendaient plus à ce que les prix des maisons baissent cette année.

Plutôt qu’une baisse de 2,2 % pour 2023, la banque s’attend désormais à une augmentation de 1,8 % grâce à des problèmes d’inventaire persistants et à d’autres facteurs qui stimulent la demande de logements des Américains.

Les Américains sont aux prises avec une faible accessibilité sur le marché du logement. Les taux hypothécaires oscillant autour de 7 % ont empêché les propriétaires actuels de se séparer des taux bas qu’ils avaient obtenus auparavant. Cela a contribué à l’offre limitée de logements, qui à son tour a empêché les prix de chuter et mis à l’écart de nombreux acheteurs potentiels.

Ces quatre graphiques expliquent l’état du marché de l’habitation et les perspectives de la banque.

L’indice d’accessibilité au logement de Goldman a atteint un nouveau record en août. La jauge est basée sur le revenu des ménages, les prix des logements et les taux hypothécaires.

Même avec des revenus en hausse, ils n’ont pas été en mesure de suivre le rythme de la montée en flèche des taux de cette année, combiné à des années d’appréciation de la valeur de la maison. À ce stade, la part des maisons d’une valeur de 1 million de dollars ou plus se rapproche d’un niveau record cette année.

La banque prévoit une baisse des taux hypothécaires d’environ 100 points de base d’ici la fin de 2024, ce qui pourrait « quelque peu » stabiliser l’accessibilité.

Pendant ce temps, l’inventaire des maisons existantes a atteint des creux historiques après avoir diminué régulièrement pendant une décennie.

« Les nouvelles inscriptions sont ajoutées au rythme le plus bas jamais enregistré, entraînant une absorption nette positive même au milieu d’un volume de demandes d’achat dérisoire », ont déclaré les stratèges de Goldman.

Et une grande partie de l’offre de maisons nouvellement construites est encore en construction, ce qui signifie qu’elles ne contribuent guère à atténuer la pénurie actuelle de logements existants.

La banque a également souligné que les achèvements de maisons neuves restent en deçà des niveaux d’avant la pandémie et que les mises en chantier ont affiché une légère baisse en juin.

Indépendamment du côté de l’offre, la demande est également plus robuste que prévu, selon Goldman Sachs, et une grande partie peut être attribuée à des sources non économiques telles que la formation de ménages – qui est bien supérieure à sa tendance à long terme – et le chiffre d’affaires saisonnier.

« Les acheteurs de maison ont fait preuve d’un comportement qui, à notre avis, reflète des adaptations insoutenables aux taux hypothécaires élevés », ont déclaré les stratèges. « Par exemple, le ratio moyen de la dette au revenu sur les prêts hypothécaires d’achat conformes est supérieur à 38 %, une aberration significative par rapport aux moyennes post-crise financière mondiale. »