« Blâmez les baby-boomers » : un paradoxe sur le marché immobilier est ce qui se cache réellement derrière la hausse de la demande et des prix de l’immobilier.

• Les taux hypothécaires élevés et la pénurie de logements ne sont qu’une partie de l’histoire des prix, selon Barclays.
• La forte demande parmi les Américains âgés maintient les prix à un niveau élevé, les analystes affirmant que « c’est la faute des baby-boomers ».
• En effet, les groupes plus âgés ont tendance à encourager la formation de ménages, ce qui ajoute de la pression sur le marché.

Il existe un paradoxe sur le marché immobilier qui explique ce qui fait réellement monter la demande et les prix des logements, selon Barclays.

Malgré une brève baisse des prix de l’immobilier à la fin de l’année dernière, les valorisations rebondissent depuis le premier trimestre. Alors que les prix continuent de grimper, le marché immobilier est tombé aux prises avec une crise de l’accessibilité financière et les acheteurs à revenus moyens sont de plus en plus exclus.

Les explications habituelles attribuent la responsabilité aux taux hypothécaires élevés, qui ont découragé les propriétaires bénéficiant de taux inférieurs de vendre. Cela a maintenu les stocks à un niveau serré dans un marché déjà en manque d’offre, obligeant les acheteurs à enchérir plus sur les quelques maisons disponibles.

Mais les analystes de Barclays estiment que cela n’explique pas à lui seul la flambée des prix de l’immobilier. Selon leur note intitulée « Blame the Boomers », le vieillissement de l’Amérique stimule davantage la formation de ménages.

« Cela peut sembler paradoxal à certains, dans la mesure où beaucoup associent la demande de logements aux taux d’augmentation de la population », ont déclaré les analystes, ajoutant : « N’est-il pas vrai qu’une population plus âgée a besoin de moins de logements ? S’il est probablement vrai que les personnes âgées ont tendance à préférer plus petit logements, il n’est pas vrai qu’une population plus âgée ait besoin moins unités de logement. »

Barclays a expliqué que lorsque le chef de famille vieillit, la taille du ménage diminue en termes de personnes, à mesure que les enfants déménagent et que les couples se séparent en raison d’un divorce ou d’un décès. C’est ainsi que davantage de ménages sont créés à mesure que la population vieillit.

Et comme il y a de plus en plus d’Américains âgés, la demande de logements est poussée à la hausse, alimentant la hausse des prix des logements, a écrit Barclays.

« Malgré une augmentation notable de la demande de la part de la cohorte des 35 à 44 ans, la quasi-totalité de la demande supplémentaire s’explique par le vieillissement de la population, avec une augmentation significative du nombre de ménages dans les groupes de 65 à 74 ans et de 75 ans et plus », ont déclaré les analystes. « Au total, nos estimations placent le rythme sous-jacent de formation de nouveaux ménages dans toutes les cohortes d’âge à environ 1,3 million d’unités. »

Avec moins de la moitié des baby-boomers ayant pris leur retraite en 2020, cette tendance ne va pas s’atténuer de sitôt. Barclays s’attend à ce que le déséquilibre entre demande excessive et manque d’offre se prolonge à moyen terme, la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction et la hausse des taux d’emprunt s’ajoutant à la pression.

Cependant, la demande accrue a contribué à stimuler davantage la construction, qui va encore s’accélérer une fois que la Fed commencera à réduire les taux d’intérêt.

Néanmoins, la construction accrue de logements n’atténuera que légèrement la pénurie de stocks – il est peu probable que les prix s’alignent sur l’inflation avant le quatrième trimestre 2024.

« Alors que la pénurie globale de logements risque de prévaloir, nous pensons que les risques pesant sur nos prévisions concernant les prix de l’immobilier et les loyers sont à la hausse, en particulier alors que la Fed entre dans son cycle de coupes budgétaires à la fin de 2024 », a déclaré Barclays.